Per nuda proprietà si intende il diritto reale ma limitato che un soggetto ha su di un bene immobile, acquistato o ricevuto per donazione. Da nudi proprietari si esercita il diritto di proprietà sull’immobile, pur senza il possesso dello stesso, il cui godimento fisico è dell’usufruttuario.
La piena proprietà contempla, al contrario, l’esistenza e la possibilità di godimento dei due diritti in questione contemporaneamente da parte della medesima persona che ne sia titolare.
Generalmente quando si parla di nuda proprietà si fa riferimento ad immobili adibiti ad uso abitativo, ma essa è consentita in tutti i casi in cui i beni ad oggetto della stessa siano soggetti ad accensioni di gravame d’uso. Può trattarsi dunque di un locale, o di un garage, ma anche di un terreno.
Quando si acquista un bene in nuda proprietà, quindi, la piena proprietà è menomata della godibilità della stessa, fino all’estinzione dell’usufrutto, quando a carico del proprietario si ricostituisce la pienezza potestativa. Non si tratta semplicemente del proprietario di un appartamento che lo affitta ad altri, ma di un proprietario che sia spogliato per legge, tramite usufrutto, e dunque il possesso fisico, della godibilità di quel bene, e questo può accadere anche fino alla morte dell’usufruttuario.
Da parte sua l’usufruttuario ha il pieno diritto al godimento del bene, a patto di preservarne la destinazione d’uso pattuita (ad esempio abitarvi, se si tratta di un appartamento ad uso abitativo), e traendo dalla stessa l’utilità economica che questa può dare. L’usufrutto ha una durata stabilita nel tempo, ma può durare anche a vita. Alla scadenza del diritto il nudo proprietario diventa titolare della piena proprietà: può espletare delle funzioni come la vendita (come era già possibile in nuda proprietà) ma può anche decidere di goderne in proprio, ad esempio abitando in un appartamento che prima gli apparteneva per legge, ma era destinato ad essere abitato da chi godeva invece dell’usufrutto.
L’usufruttuario, che gode di un diritto reale su cosa altrui, può essere anche una persona giuridica, nei confronti della quale il diritto può avere una durata limitata ai 30 anni. A suo carico, indipendentemente dal fatto che sia persona fisica o giuridica, sono il pagamento delle spese attinenti la manutenzione ordinaria, oltre al divieto di danneggiamenti oppure modifiche da apportare all’immobile senza il consenso o all’insaputa del proprietario. A quest’ultimo competono invece le riparazioni straordinarie dell’immobile.
La nuda proprietà, insieme al diritto di usufrutto ad essa collegato, nel nostro Paese è regolata dagli articoli dal 978 al 1020 del codice civile.
Il rincaro dei prezzi delle case degli ultimi anni ha fatto sì che sempre più spesso si ricorresse alla vendita della nuda proprietà, soprattutto nel caso di anziani soli e senza parenti diretti che, non riuscendo a sostentarsi economicamente, hanno preferito cedere ad altri il diritto di proprietà sul loro immobile, pur continuando ad abitarlo fino alla morte. È aumentata la formula di vendita delle cosiddette case “con ospite”, gestita da chi ha desiderio di investire o abbia la macabra “pazienza” di attendere la morte dell’usufruttuario per espletare il proprio diritto alla proprietà piena.